01/05/21 Coronamaatregel: belastingvermindering bij kwijtschelding huur

De huurder moet een zelfstandige zijn in hoofdberoep, een kleine vennootschap of een kleine vereniging en beantwoorden aan volgende voorwaarden:

• De huurder moet volgens de Kruispuntbank voor Ondernemingen (KBO) een ondernemingsactiviteit uitoefenen in het pand voor de periode waarvoor de huur wordt kwijtgescholden (een onderneming die haar activiteiten heeft stopgezet, in vereffening is, enz komt niet in aanmerking).
• De huurder mag voor de betrokken huurovereenkomst geen huurachterstallen hebben op 12 maart 2020.
• De huurder mag op het moment van het kwijtschelden van de huur ook geen onderneming in moeilijkheden zijn.

• Voor de maanden april tot en met mei: De huurder heeft de vestigingseenheid in het betrokken pand volledig of gedeeltelijk verplicht moeten sluiten door de opgelegde coronamaatregelen die vanaf 12 maart 2020 genomen zijn door de federale overheid.
• Voor de maanden juni tot en met juli: De huurder heeft de vestigingseenheid van zijn onderneming op het adres van het gehuurde onroerend goed in de maand of maanden waarvoor de huurprijs en huurvoordelen geheel of gedeeltelijk worden kwijtscholden telkens minstens één dag geheel of gedeeltelijk verplicht moeten sluiten ten gevolge van de maatregelen die vanaf 12 maart 2020 zijn genomen door de federale overheid in het kader van de COVID-19-pandemie. 

Opgelet, de huurder mag tijdens deze gedwongen sluiting wel afhaalmaaltijden in dit pand hebben voorbereid. 

De sluiting mag niet opgelegd zijn als sanctie. Een voedingszaak die ingevolge een inbreuk op de corona-maatregelen gesloten werd in de periode sinds 12 maart 2020 komt dus niet in aanmerking.

Het voordeel kan genoten worden door zowel particuliere verhuurders als beroepsmatige verhuurders. 

Het kan ook genoten worden door vennootschappen die binnen de vennootschapsbelasting een afwijkend regime genieten (bijvoorbeeld gereglementeerde vastgoedvennootschappen).

De verhuurder moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De verhuurder verhuurt een in België gelegen gebouwd onroerend goed waarvan hij eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter is. Dit kan al dan niet in het kader van de beroepswerkzaamheid. Dit pand wordt verhuurd aan een onderneming die verplicht heeft moeten sluiten in het kader van de COVID-19-pandemie.
• De verhuurder heeft de huurprijs en de huurvoordelen voor het voor de ondernemingsactiviteit aangewende gedeelte van dat onroerend goed voor de betreffende maanden, of voor meerdere van die maanden, geheel of gedeeltelijk kwijtgescholden. Een tegen vergoeding ter beschikking stellen van een gebouwd onroerend goed wordt hierbij gelijkgesteld met verhuur. De vergoeding wordt desgevallend gelijkgesteld met de huurprijs.

Wat als het betrokken pand door de huurder niet uitsluitend voor zijn eigen ondernemingsactiviteit wordt aangewend én de huurprijs niet werd opgesplitst in de huurovereenkomst (deel eigen ondernemingsactiviteit / deel niet voor de eigen ondernemingsactiviteit)? 
In dat geval worden de huurprijs en de huurvoordelen die betrekking hebben op het voor de eigen ondernemingsactiviteit aangewend gedeelte bepaald door de huurprijs en de huurvoordelen voor het onroerend goed te vermenigvuldigen met het aandeel van de oppervlakte van het voor de eigen ondernemingsactiviteit aangewend gedeelte van het onroerend goed in de totale oppervlakte van het onroerend goed.

De huurder is:

1. wanneer het een natuurlijke persoon betreft, niet de echtgenoot zijn, de wettelijk of  feitelijk samenwonende partner zijn van de belastingplichtige-verhuurder of een andere persoon die deel uitmaakt van het gezin van de belastingplichtige-verhuurder, noch een kind, ascendent of zijverwant tot de tweede graad van de belastingplichtige-verhuurder, zijn echtgenoot of een andere persoon die deel uitmaakt van zijn gezin;
2. wanneer het een vennootschap betreft, geen vennootschap:

• waarin de belastingplichtige-verhuurder of een persoon bedoeld in punt 1, rechtstreeks of onrechtstreeks bedrijfsleider is (zoals bedoeld in artikel 32, eerste lid, van het WIB 92);
• waarin de belastingplichtige-verhuurder of een persoon bedoeld in punt 1, als vaste vertegenwoordiger van een andere vennootschap een opdracht als bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar of een gelijksoortige functie uitoefent;
• die een aannemings- of lastgevingsovereenkomst heeft gesloten met een andere vennootschap waarvan de belastingplichtige-verhuurder of een persoon bedoeld in punt 1, aandeelhouder is, en waarbij die andere vennootschap er zich toe heeft verbonden om tegen vergoeding een leidende werkzaamheid van dagelijks bestuur, van commerciële, financiële of technische aard op zich te nemen in de eerste vennootschap;
• waarvan de belastingplichtige-verhuurder of een persoon bedoeld in punt 1, desgevallend samen, aandelen bezitten die 30% of meer van het eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen.

Wanneer de huurder een vennootschap is, mag het geen verbonden vennootschap zijn als bedoeld in artikel 1:20 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.

Een verbonden vennootschap wordt hier gedefinieerd als:

1. de vennootschappen waarover zij een controlebevoegdheid uitoefent;
2. de vennootschappen die een controlebevoegdheid over haar uitoefenen;
3. de vennootschappen waarmee zij een consortium vormt;
4. de andere vennootschappen die, bij weten van haar bestuursorgaan, onder de controle staan van de vennootschappen bedoeld in de punten 1, 2 en 3.

Wanneer de huurder een natuurlijke persoon is, mag deze zelf, noch zijn echtgenoot, de wettelijk of  feitelijk samenwonende partner of een andere persoon die deel uitmaakt van zijn gezin, noch een van zijn kinderen, ascendenten of zijverwanten tot de tweede graad, of die van zijn echtgenoot of van een andere persoon die deel uitmaakt van zijn gezin:

• bij de belastingplichtige-verhuurder rechtstreeks of onrechtstreeks (zoals bedoeld in artikel 32, eerste lid, van het WIB 92) de functie van bedrijfsleider uitoefenen;
• bij de belastingplichtige-verhuurder als vaste vertegenwoordiger van een andere vennootschap een opdracht als bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar of gelijksoortige functie uitoefenen;
• alleen of desgevallend samen aandelen bezitten die 30% of meer van eigen vermogen van de belastingplichtige-verhuurder vertegenwoordigen;
• aandeelhouder zijn van een vennootschap waarmee de belastingplichtige-verhuurder een aannemings- of lastgevingsovereenkomst heeft gesloten om tegen vergoeding een leidende werkzaamheid van dagelijks bestuur, van commerciële, financiële of technische aard op zich te nemen bij de belastingplichtige-verhuurder.

Het fiscaal voordeel kan genoten worden indien de huur wordt kwijtgescholden voor de maanden maart tot en met september 2021. Hierbij gelden bepaalde voorwaarden:

• Het gaat over de kwijtschelding van zowel de huurprijs als de huurvoordelen (dit zijn de regelmatig weerkerende geldelijke lasten waarvan in de huurovereenkomst is bepaald dat ze door de huurder ten voordele van de verhuurder moeten worden gedragen).
• De kwijtschelding is gebaseerd op de opschorting van de verplichting om de huurprijs volledig of gedeeltelijk te betalen voor de betreffende maanden.
• Ook als de huur betaald wordt op jaarlijkse, zesmaandelijkse basis enz... kan van het voordeel worden genoten. 
• De kwijtschelding moet vrijwillig zijn.
• De kwijtschelding moet schriftelijk worden overeengekomen. Een afschrift van die schriftelijke overeenkomst moet uiterlijk op 15 juli 2021 aan de Administratie worden bezorgd voor het fiscaal voordeel in het kader van de maanden maart, april en mei. Een afschrift van die schriftelijke overeenkomst moet uiterlijk op 15 november 2021 aan de Administratie worden bezorgd voor het fiscaal voordeel in het kader van de maanden juni, juli, augustus en september.
• De kwijtschelding moet gelden voor één of meerdere betrokken maanden.
• Het kan gaan over een volledige of gedeeltelijke opschorting. Bij een gedeeltelijke kwijtschelding moet het gaan over minstens 40% van de huurprijs en de huurvoordelen voor het voor de ondernemingsactiviteit aangewende gedeelte van het pand voor de betrokken maanden.
• De huur moet ook formeel worden kwijtgescholden: spontane niet-betalingen van de huurprijs en de huurvoordelen komen niet in aanmerking. Ook kwijtgescholden achterstallen komen niet in aanmerking.
• De kwijtschelding is definitief en onherroepelijk.

De belastingvermindering (natuurlijke personen) of het belastingkrediet (vennootschappen) bedraagt 30% van de kwijtgescholden huurprijs en huurvoordelen voor de betreffende maanden in 2021. Het kan genoten worden voor het aanslagjaar dat betrekking heeft op het inkomstenjaar waarin de investering is gebeurd.

Wanneer de huurprijs en de huurvoordelen niet per maand worden betaald, worden de huurprijs en de huurvoordelen die betrekking hebben op de betreffende maanden pro rata temporis bepaald.

Het belastingvoordeel kan echter niet meer bedragen dan € 5.000 per maand per huurovereenkomst. Bovendien geldt er een maximum van € 45.000 per belastingplichtige over alle huurovereenkomsten heen. Deze bedragen worden niet geïndexeerd.

Hierdoor kan er een fiscaal voordeel van maximaal € 13.500 worden genoten.

Indien er meerdere verhuurders (meerdere eigenaars, vruchtgebruikers, erfpachters, opstalhouders, …) zijn, moet het maximumbedrag van € 5.000 omgedeeld worden over die verhuurders in functie van hun aandeel in de huur.

Voor de benodigde schriftelijke overeenkomst kan je gebruik maken van deze modelovereenkomst van FOD Financiën. 

Het gebruik van de modelovereenkomst is facultatief, maar wordt aangeraden omdat de modelovereenkomst alle noodzakelijke informatie bevat. Je kan met de huurder ook zelf een overeenkomst opstellen, maar als er onvoldoende informatie instaat kan je aanvraag voor een belastingvermindering misschien niet verwerkt worden!

De (model)overeenkomst moet uiterlijk op 15 juli 2021 ingevuld en ondertekend worden bezorgd aan FOD Financiën in het kader van de maanden maart, april en mei.

Voor de maanden juni, juli, augustus en september 2021 moet dit afschrift van de schriftelijke overeenkomst uiterlijk op 15 november 2021 aan de Administratie worden bezorgd.

Dat kan zowel elektronisch als per gewone post, naar het adres dat op het formulier vermeld wordt.